Mieszkania w Tomaszowie są już tak drogie, że stać na nie chyba tylko milionerów. Sami pośrednicy nieruchomości mówią o szaleństwie cenowym. Kto stoi za tymi cenami i czy "bańka" wreszcie pęknie?
Pani Katarzyna od lat wynajmuje mieszkanie i od lat szuka swojego własnego M, więc rynek mieszkaniowy i ceny w Tomaszowie zna od podszewki. Niestety, kiedy ceny mieszkań w Tomaszowie były jeszcze "do przyjęcia", ona nie miała umowy o pracę na czas nieokreślony i oszczędności, czekała więc na lepszy moment. - Pamiętam, jak oglądałam mieszkanie o 58 metrach kwadratowych, położone na pierwszym piętrze w bloku niemal w centrum miasta, ale nie w TTBS, i kosztowało ono 130 tys. zł.
Fakt, że było do remontu, ale miało 4 pokoje. Teraz za podobne musiałabym zapłacić ponad 100 tys. złotych więcej, a minęło dosłownie kilka lat - mówi załamana kobieta. Cały czas musi wynajmować lokal, czynsz i opłata za wynajem wzrasta. Teraz ma umowę na czas nieokreślony, parę groszy na koncie i... niemal brak szans na mieszkanie większe niż 25 metrów kwadratowych.
Ceny poszybowały w górę tak bardzo, że nawet osoby pracujące w branży nieruchomości są w szoku. Jedna z pośredniczek, która m.in. właśnie przez sytuację na rynku chce pozostać anonimowa, mówi nam, że jeśli kilka lat temu ceny mieszkań na rynku wtórnym były kosmosem, to teraz nie ma już nawet porównania i odpowiedzi na to, czemu mieszkania są aż tak drogie. - Oczywiście wszystko drożeje, zarówno materiały, jak i wykonawstwo, ale nie do końca tłumaczy to tak duży wzrost cen, jaki nastąpił - mówi kobieta. Jej znajoma w 2017 r. kupiła mieszkanie 38-metrowe w świetnej lokalizacji i dość dobrym stanie za 90 tys. zł, obecnie za takie zapłaciłaby ok. 210 tys. zł.
Z każdym rokiem coraz drożej
Przyjrzymy się, jak to wyglądało na przestrzeni ostatnich kilku lat. W 2017 r. na rynku wtórnym za mieszkanie po remoncie zapłaciłoby się ok. 2,5 tys. zł za metr kw., rok później taka cena była już za lokum do remontu. W 2019 r. cena za nowe mieszkanie wynosiła ok. 4300 do 4600 zł za mkw. A na rynku wtórnym lokum można było kupić od 3,5 tys. zł za mkw. W 2020 r. za mieszkanie u dewelopera w Tomaszowie płaciło się ok. 4800-5000 zł, a kilka kilometrów za miastem - nawet 4300 zł za metr kw. Średnia cena mieszkania z rynku wtórnego do remontu wynosiła ok. 4000 zł/m2, natomiast mieszkanie po remoncie zaczynało się od ceny 4800 zł/ m2 w górę w zależności od standardu wykończenia.
A jak jest teraz? Cena za metr kw mieszkania na rynku pierwotnym dochodzi do 6-7 tys. za mkw., a na rynku wtórnym - do 6,5 tys. za mieszkanie. Takie, a nawet niższe ceny mieszkania są w Łodzi - wielkim wojewódzkim mieście. Tam mieszkanie można kupić już za 6 tys. zł za metr kw. (choć tak jak i u nas są też takie za 8-10 tys., u nas takie mieszkania znajdują się m.in na osiedlu Browarna). Ewa Głowaczewska, pośredniczka nieruchomości ze Strefy Nieruchomości twierdzi, że ceny na rynku pierwotnym dyktują te na wtórnym, a deweloperzy też mają problemy z ciągłym wzrostem cen za materiały i robociznę. - Za metr kwadratowy nowego mieszkania zapłacimy od 6,2 tys. zł - mówi.
Nieoficjalnie dowiedzieliśmy się, że lada dzień cena u jednego z tomaszowskich deweloperów wzrośnie nawet do 7400-8000 zł. Według tej pośredniczki, ceny za mieszkanie do remontu wynoszą od 4 tys. zł w górę, bo ludzie czasem schodzą z cen, jak mieszkanie za długo stoi puste. Pani Katarzyna ma inne doświadczenia. - Oglądałam kilka bardzo drogich mieszkań z rynku wtórnego. Ceny są bardzo zawyżone, ale liczyłam, że to tylko ceny wystawione, a nie rzeczywiste przy transakcji. Tymczasem nikt nie chciał zejść poniżej 10 tys. Przeważnie mówią, że opuszczą 5 tys. i ani grosza więcej. Wychodzi więc na to, że mogę kupić mieszkanie 37-metrowe za ok. 230 tys. zł, w starym bloku z lat 60. XX w. Dla mnie to jest nie do przyjęcia - mówi pani Katarzyna.
Załamała ją też ostatnia wizyta w banku. - Okazało się, że mocno spadła mi zdolność kredytowa, ponieważ w ostatnim półroczu banki przez pandemię zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych - mówi kobieta. W tym momencie stać ją na kupienie jedynie kawalerki, a ma syna, więc to nie wchodzi w rachubę - chłopak musi mieć swój pokój. W takiej sytuacji jest mnóstwo tomaszowian. Nie stać ich na żadne własne M. Muszą mieszkać z rodziną "na kupie" albo wynajmować, za co też płacą dużo, w zależności od metrażu i warunków, od 1000 do nawet 2500 za miesiąc.
Taniej jest w kamienicach. - Mamy jeszcze takie oferty za 700 zł miesięcznie w kamienicy, ale standard jest oczywiście niższy - mówi Ewa Głowaczewska ze Strefy Nieruchomości. Ogłoszeń o wynajem takich mieszkań jest mało, a w kamienicy często trzeba sobie samemu ogrzewać lokal. Biorąc pod uwagę ciągle rosnące ceny węgla i drewna i konieczność poświęcenia czasu na obsługę pieca, taki wynajem też robi się mało opłacalny.
Działki powyżej 100 zł za metr
Wydaje się, że w lepszej sytuacji są mieszkańcy wsi - albo budują się na własnych działkach, albo je sprzedają za duże sumy i mogą dołożyć sobie do kupna mieszkania w mieście. Łatwiej też zacząć budowę domu, gdy ma się działkę o wartości ok. 70-170 tys. zł (bo ceny działek w Tomaszowie i okolicach też są wysokie). Przykładowo uzbrojona działka w Woli Wiadernej kosztuje obecnie 129 zł/m2. - Nie ma już działek za mniej niż 100 zł za metr kw., chyba że na mocnych obrzeżach. Jeszcze niedawno można było kupić działkę w Smardzewicach czy Swolszewicach Małych za 50, 60 zł za metr kw., teraz nie ma takich szans - informuje Ewa Głowaczewska. Za stary dom w Tomaszowie trzeba obecnie zapłacić ok. 4 tys. zł za metr kw. Tu też, tak jak w przypadku mieszkań, nie ma jednej złotej reguły. Czasem podobny standard i podobnie atrakcyjna okolica nie mają prawie żadnego wspólnego mianownika w cenie.
Wiele osób inwestuje w nowe mieszkania. - Zawsze powtarzam, że jak ktoś ma gotówkę czy zdolność kredytową, to powinien kupić nowe mieszkanie. Wartość tego mieszkania zawsze będzie wyższa niż starego, bo przecież całkiem inny jest rok budowy - mówi nam tomaszowska pośredniczka nieruchomości. Zwraca też uwagę na to, że w nowym bloku na nowym osiedlu zawsze ładniejsze jest otoczenie, infrastruktura, standard życia, m.in. przez obecność parkingów podziemnych. Nowy blok ma ładną elewację, a stare z lat 60. czy 80. wyglądają często raczej skromnie, by nie powiedzieć - obskurnie.
Tomaszów w trójkącie bermudzkim
Nie przeszkadza to jednak wystawiać ich na sprzedaż za krocie. Na przykład za mieszkanie przy ul. Wiejskiej z lat 80. XX w. o metrażu ok. 60 mkw., o ładnym wystroju (ale bez ekstrawagancji i nowoczesnych wykończeń) zapłacimy 350 tys. zł.
A jak jest z takimi mieszkaniami w innych częściach Polski? Np. za mieszkanie w Jastrzębiu-Zdroju w woj. śląskim o podobnym metrażu, standardzie, na podobnym piętrze zapłacimy ok. 240 tys. zł, czyli ponad 100 tys. mniej. A pokazane jako przykład miasto ma większą liczbę mieszkańców i dobre położenie na mapie kraju. Co więc jest w Tomaszowie tak wyjątkowego, że mieszkania są tak drogie? - Mówi się zawsze, że Tomaszów leży w tzw. trójkącie bermudzkim, że od nas wszędzie jest blisko, np. do Łodzi i Warszawy. To prawda, ale też nie ma u nas dużego przemysłu, fabryk, wyjątkowych atrakcji - wylicza pośredniczka. Dodaje, że za wysokimi cenami zawsze stała u nas obecność jednostki wojskowej - bo żołnierze zawsze byli dobrymi klientami i chętnie kupowali mieszkania, mieli też dobre możliwości finansowe np. po powrocie z misji, po przejściu na emeryturę oraz dobre możliwości kredytowe. - Duże ceny spowodowane są też przez to, że w Tomaszowie wciąż za mało się buduje. Jest zwarta zabudowa, nie ma już działek pod bloki - uważa E. Głowaczewska. - Ceny są też duże przez inflację, niskie kredyty, masowe rezygnowanie ludzi z lokat - dodaje. Dobrym klientem w Tomaszowie stali się także ludzie wracający z zagranicy. Brexit widać dopiero teraz. W dużych miasta inwestorzy zaczęli wykupywać całe piętra i bloki. Tak może być też i w Tomaszowie, gdzie już zdarza się kupowanie kilku nowych mieszkań naraz pod wynajem. - Takiej sytuacji, jak jest obecnie na rynku mieszkaniowym, jeszcze nie było, to istne szaleństwo - przyznają pośrednicy, z którymi rozmawiamy.
Kto ma kasę, ten wygrywa
Faktem jest też, że jest u nas grupa osób, które kupują mieszkania za gotówkę jako inwestycję. Takie osoby mają np. po kilka lub kilkanaście mieszkań pod wynajem, na których mimo wygórowanych cen za kupno i tak potem bardzo dobrze zarabiają. - W klatkach schodowych w całym mieście wiszą kartki o treści: kupię mieszkanie za gotówkę, kupię dla rodziny, rozważę każdą propozycję. Z tymi ludźmi nie da się wygrać, kupując mieszkanie na kredyt. Kilka razy miałam sytuację, że już miałam kupić własne M, ale pojawił się ktoś z gotówką i mnie "wygryzł". Ludzie często chcą sprzedawać mieszkania, bo np. potrzebują pieniędzy na wykończenie swojego domu. Raz mi jedna sprzedająca powiedziała: przepraszam panią, ale kto ma kasę, ten wygrywa - mówi pani Katarzyna. Wielu tomaszowian, interesujących się branżą, uważa, że w mieście działa mafia mieszkaniowa lub inaczej mówiąc, zmowa cen, na której zarabiają najbogatsi i ci, którzy mają w mieście "układy".
W jakiej Polsce się obudzisz?
Pośredniczka, z którą rozmawiamy, zauważa zaś, że ceny na rynku nieruchomości rosną także ze względu na to, iż czasy są niepewne, ludzie boją się trzymać pieniędzy na koncie. - Przez pandemię i towarzyszący jej kryzys, jak również przez mnożącą się liczbę oszustów, także tych w bankowości internetowej, ludzie boją się trzymać gotówkę na koncie, a nie wiedząc, co z nią zrobić, inwestują w nieruchomości, często strasznie przepłacając. Ludzie sami nakręcają spiralę strachu i sami podkręcają ceny. Ta bańka musi jednak kiedyś pęknąć - zauważa pośredniczka nieruchomości.
Ewa Głowaczewska sądzi zaś, że nie ma żadnych przesłanek świadczących o tym, że ceny spadną lub chociaż się zatrzymają. - Ceny rosną z miesiąca na miesiąc. Wpływ ma na to sytuacja w kraju, jak również to, że rząd nie robi nic, aby ceny spadły. Gdybym miała radzić czytelnikom, czy kupować teraz mieszkanie, czy nie, to powiedziałabym, że tak, bo np. za dwa lata mogą się obudzić w całkiem innej Polsce - dodaje.
Joanna Dębiec
Komentarze