Nie tylko farbą i pędzlem

Barlickiego 18 - w planach.

- Skończyły się czasy, gdy w gospodarce mieszkaniowej w mieście nie było żadnej polityki. O przydziale mieszkań decydowały emocje. Ktoś przyszedł i mocno nakrzyczał lub wylał więcej łez niż poprzednik. Niestety działalność Tomaszowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego i tak głównie ocenia się po ilości wykonanych remontów i wysokości czynszów - mówi Artur Marek, prezes TTBS.
TTBS to cztery obszary działalności. Po pierwsze zarządzanie wspólnotami. Drugi obszar to dzierżawa zasobów komunalnych. Trzecim obszarem jest działalność inwestycyjna spółki. I wreszcie, zarządzanie własnymi zasobami.

Wspólnoty
Jest ich obecnie 73. Zarządzanie wspólnotami samej spółce przynosi niewielkie zyski. Z kolei odchodzenie wspólnot spod kurateli TTBS jest procesem naturalnym. - Jestem nawet zaskoczony, że w sytuacji, gdy rynek zarządców nieruchomości rozwinął się do obecnego poziomu, odejścia wspólnot są tak nikłe - mówi prezes Artur Marek. W miejsce wspólnot, które odeszły, przybyły inne. W sumie stan posiadania się nie zmienia.
10 lat temu „na wspólnotach” nie było ustanowionych funduszy remontowych, nie wykonywano remontów. Jeśli już się coś działo, to były to prace doraźne, wynikające z nagłych awarii i… awantur samych mieszkańców. Od tego czasu sytuacja wolno, ale jednak ulega zmianie na lepsze. Nie zawsze są to działania spektakularne. Przez dziesięć lat wyremontowano np. dachy na wszystkich budynkach należących do poszczególnych wspólnot. - Niestety wszystkie wymagały remontów - zauważa Artur Marek. Do dziś większość budynków jest ocieplona. Trwa wymiana instalacji wodnej i c.o. Obecnie pilną potrzebą jest likwidacja gazowych podgrzewaczy ze względu na dramatyczny stan przewodów spalinowych. TTBS w imieniu wspólnot zaciąga kredyty bankowe, wspomaga je środkami zgromadzonymi na funduszach remontowych. Prace trwają bezustannie.
- W tym obszarze nie mamy zaniedbań. Jest kilka wspólnot, z którymi współpraca układa się świetnie. Zwykle bywa jednak tak, że tego typu informacje nie przebijają się do szerszej opinii publicznej. Słychać za to tych niezadowolonych, którzy krytykują, formułują zarzuty - skarży się A. Marek.

Zasoby komunalne
Jeśli chodzi o drugi obszar działalności TTBS, zarządzanie zasobami komunalnymi, to został on przekazany spółce przez miasto w dzierżawę. - Nie jest to najszczęśliwsze rozwiązanie. Umowa o zarządzaniu byłaby w tym przypadku właściwsza - uważa prezes. - W obecnej sytuacji umowa jest korzystna dla miasta. Wszystkie elementy związane z ponoszeniem kosztów za eksploatację i utrzymanie budynków są kosztem TTBS. Powszechnie używa się określeń: kamienica tebeesowska, blok TTBS-u. Gdy radni pytają (często podczas sesji, by widziało ich oko kamery, a w konsekwencji mieszkańcy miasta) czemu w budynku (tu pada adres) nie wymieniono okien i drzwi, kiedy zostanie zainstalowane c.o. lub podnoszą inny problem, to w gruncie rzeczy kierują to pytanie… do samych siebie. To przecież oni tworzą budżet miasta, które jest właścicielem tych zasobów. Radni mają realny wpływ na to, jakie środki kierowane są w poszczególnych latach do TTBS-u na polepszanie stanu zasobów, modernizację. - W tym obszarze są wciąż zaniedbania, ale nie wynikają one z naszej winy - uważa prezes Marek. - Do roku 2004 r. miasto nie przekazywało z budżetu żadnych środków na utrzymanie zasobów. Dopiero rok 2005 przyniósł dofinansowanie z budżetu ok. 500 tys. W obecnej kadencji Rady Miasta ta kwota wzrosła do 900 tys. zł. Jednocześnie dzięki aktywnej polityce czynszowej przyjętej w Wieloletnim Programie Gospodarowania Gminnym Zasobem Mieszkaniowym oraz skutecznym obniżaniu kosztów działalności TTBS-u (m.in. ograniczenie zatrudnienia ze 100 etatów w 2000 r. do 69 etatów w 2010 r.) udaje się pozyskać większe nakłady na remonty z wpływów czynszowych - z poziomu ok. 600 tys. zł w roku 2004 do 2,3 mln zł w roku 2009. To jest skok jakościowy, który przekłada się na zwiększoną ilość remontów, ale to w rzeczywistości kropla w morzu potrzeb.
Omawiając w ubiegłym roku aktualizowany „Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta na lata 2009-2013”, pisaliśmy, że potrzeby w tym zakresie sięgają 200 mln zł. Miasto, dysponujące rocznym budżetem nieprzekraczającym po stronie dochodów 150 mln zł, nie jest w stanie przeznaczyć takich sum w ciągu zaledwie kilku lat na remonty mienia komunalnego. Problem pogarszania się stanu zasobów mieszkaniowych będzie się więc nadal pogłębiał. Z drugiej jednak strony widać konkretne działania i nie jest to na szczęście jedynie malowanie fasad. Dynamika wzrostu jest wyraźna.

Inwestycje
Najważniejsza jest działalność inwestycyjna.
Wśród ok. 380 polskich TBS-ów działalność inwestycyjna tomaszowskiej spółki jest bardzo wysoko oceniana przez Bank Gospodarstwa Krajowego. - 90% TBS-ów nie realizuje obecnie budownictwa mieszkaniowego w oparciu o ustawę o niektórych formach budownictwa społecznego. Tomaszów realizuje, choć nie na wielką skalę, ale systematycznie. Jest to, co trzeba podkreślić, budownictwo społeczne. Nie ma nic wspólnego z budownictwem socjalnym, które, w zakresie jaki jest w stanie udźwignąć budżet, realizuje samo miasto - mówi prezes Marek.
W 10-letniej historii TTBS wybudował ok. 230 mieszkań. Obecnie dobiega końca inwestycja przy ul. Bursztynowej. Trwają przygotowania do kolejnej. Kaza-Bud wygrał przetarg na budowę 60-mieszkaniowego bloku, w którym 1 mkw. ma kosztować 2.100 zł. - Cofamy się z ceną do 2005 r., co nas tylko cieszy - mówi prezes Marek. Być może inwestycję uda się rozpocząć jeszcze w tym roku. Dokumentacja jest już zgromadzona, spółka czeka jedynie na promesę z Banku Gospodarstwa Krajowego.
TTBS cały czas penetruje miejskie tereny, prowadzi skup i przygotowuje kolejne działki pod budowę bloków. Kilka lat trwały przygotowania do pozyskania działki między ul. Jerozolimską i Bohaterów Getta Warszawskiego. Powstanie tam blok w kształcie litery C z siedemdziesięcioma mieszkaniami i podziemnym parkingiem. Kolejny teren to ul. Barlickiego i obszar sięgający ul. Borek, naprzeciwko przyszłej galerii Mazovia. W planach figuruje, że powstanie tam ponad 100 mieszkań. Zagęszczenie zabudowy czeka też miniosiedle przy ul. Stolarskiej. Plan zakłada, że wybudowany zostanie tam jeszcze jeden blok mieszkalny.
Inwestycje TTBS prowadzi w systemie KFM (Krajowy Fundusz Mieszkaniowy), czyli spółka zaciąga preferencyjny kredyt bankowy na ok. 30 lat, który następnie wliczany jest do stawki czynszu. Zainteresowanie tym typem mieszkań jest w naszym, nie za bogatym, mieście wciąż olbrzymie, co daje podstawę do przygotowania kolejnych planów i ich realizacji. - Mieszkania w systemie KFM nie są najtańszą ofertą, ale już sprawdzoną - uważa prezes Marek. - Mają swoje zalety. W stosunku do spółdzielni mieszkaniowych i lokali komunalnych czynsz jest wyższy, ale w stosunku do prywatnych właścicieli jest już porównywalny. Z drugiej strony, podczas projektowania i realizacji inwestycji, nie oszczędzamy na tym, na czym oszczędzają deweloperzy. Budynki są lepiej ocieplone, lepiej opomiarowane, mają lepsze rozwiązania techniczne. Każdy użytkownik płaci wyłącznie za siebie. Forma architektoniczna jest też dużo ciekawsza. Co do tego również nie mam wątpliwości. Obecnie pierwszeństwo w staraniu się o mieszkania w systemie KFM mają osoby partycypujące w kosztach. Partycypacja stała się już w zasadzie wymogiem, bo wszyscy zainteresowani deklarują wpłatę gotówki.
Wśród lokatorów tych mieszkań nie ma sytuacji, że ktoś zalega z czynszem. TTBS rygorystycznie monitoruje ten obszar, ale taki jest też wymóg stawiany przez bank udzielający kredytu. Sytuacje, gdy ktoś zalegał z zapłatą czynszu i w efekcie dochodziło do eksmisji były sporadyczne. Były to tzw. eksmisje miękkie, gdy następowała zamiana mieszkań na lokale o mniejszej powierzchni i gorszych warunkach.

Zgodnie z planem
Czynsz w zasobach komunalnych co roku wzrasta o 10%. To efekt realizacji „Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta”, na który znów warto się powołać. Ściągalność jest na poziomie 93%, co jest w skali kraju dobrym wynikiem. Jednocześnie w sądzie toczy się ok. 400 spraw, natomiast liczba postępowań zakończonych wyrokami eksmisyjnymi zbliża się do 200 (łącznie ze spółdzielniami mieszkaniowymi i właścicielami prywatnymi to już na dzień dzisiejszy 436 wyroków). Dzięki takiej polityce przeświadczenie, że można latami nie płacić czynszu i być bezkarnym z wolna ulega zmianie. Spółka prowadzi negocjacje z mieszkańcami. Zamiast typowych eksmisji doprowadza do zamian mieszkań opuszczanych na inne, o niższym standardzie.
Kolejka po mieszkania komunalne nadal nie maleje. - W tym obszarze udaje się nam konsekwentnie realizować poczynione z miastem i zapisane w „Programie” ustalenia. TTBS przedstawia propozycje o przydziale mieszkań, a komisja mieszkaniowa, w składzie której są też radni, jest wyłącznie ciałem opiniotwórczym. Działamy więc w myśl wytyczonych zasad i rozpoznanych potrzeb - uważa prezes Artur Marek.
TTBS konsekwentnie odzyskuje tereny inwestycyjne. Zgodnie z zapisami w „Programie” zagęszczane jest budownictwo mieszkaniowe w ścisłym centrum, bo jak widać, wciąż jest tam wiele obszarów do zagospodarowania. Wymaga to czasu, cierpliwości, systematyczności i dyskrecji.
Za krzywdzące prezes Marek uważa opinie w sprawie tempa i zakresu realizacji remontów w budynkach komunalnych. - Wykaz prac z ubiegłego roku liczy kilkaset pozycji. Oczywiście czasem to są drobne prace, ale trzeba wiedzieć, że na żaden obiekt nie wchodzimy wyłącznie z farbami. W ramach remontów realizujemy szereg innych działań. Wymieniamy tynki, stolarkę, rynny. Bolączką jest niskie uciepłownianie modernizowanych lokali. W przyszłym roku plan zakłada podłączenie czterech remontowanych budynków do miejskiej sieci ciepłowniczej.
Mówiąc o porażkach, prezes Marek przyznaje, że wciąż bardzo ciężko jest realizować projekt otwierania przestrzeni publicznej wokół budynków TTBS. - Planujemy, ale to wciąż nam się nie udaje. Komórki, szopki, gołębniki. Tego wciąż jest w mieście mnóstwo i wciąż nie widać efektów naszych starań. Opór ludzki jest w tej materii ogromny.
Wypracowany przez TTBS zysk spółka w całości przeznacza na realizację zadań z zakresu poprawy zasobów mieszkaniowych. Jest to zgodne z zapisem przyjętym przez ustawodawcę.
W powyższym materiale wielokrotnie przywoływany był „Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta”. Bieżąca działalność spółki to efekt przyjęcia przez Radę Miejską tego dokumentu i możliwość porównywania sformułowanych tam celów z tym, co realizowane jest w praktyce. Powoływanie się na programowy dokument daje podstawy do merytorycznej oceny działalności. Jest cennym narzędziem dla obu stron, bo pozwala toczyć dyskusję w oparciu o fakty i konkrety. Byłoby wspaniale, gdyby w innych obszarach życia naszego miasta kiedyś zaczęło się podobnie dziać.


Zielone światło dla rewitalizacji
TTBS musiał zarezerwować 40 mieszkań dla lokatorów wysiedlanych z obszarów objętych programem rewitalizacji centrum Tomaszowa. Są to tereny w śladzie ul. Bibliotecznej, Nowomurarskiej, w kamienicy przy pl. Kościuszki 24. - Przesiedlenia realizujemy stopniowo, ale też z naszej strony nie ma zagrożeń, że brak realizacji tego postanowienia zahamuje realizację całego programu rewitalizacji - zapewnia prezes Artur Marek.
Wysiedlenia z tego obszaru mają oczywiście priorytet i w związku z tym mieszkania otrzymują niemal wyłącznie najemcy lokali z obszaru rewitalizowanego. Znaczna część tych osób ma problemy z regularnym opłacaniem czynszu. Większość z nich skorzysta na przesiedleniu. W przeciwieństwie do tych, którzy czekają cierpliwie w kolejce i okres oczekiwania w ich przypadku może się tylko wydłużyć.